Emlak Fiyatlarını Kim Manipüle Ediyor?

Pandemi ile birlikte dünyada tüm dengeler alt üst oldu diye başlasam sanırım çok eskilere gitmiş olmayız. Azalmış olmasına rağmen ekonomik, lojistik, eğitim, üretim, istihdam gibi alanlarda etkileri hala devam ediyor. Ekonomisi güçlü ülkeler rasyonel ve istikrarlı kararlarla bu süreci nispeten daha az hasarla geçiriyorlar. Aslında zenginlik de bir yere kadar. Kurumlarınız işliyor, adil bir yönetim sergiliyorsanız, demokrasiniz olgun ve halkın da buna inancı sağlamsa, vizyonunuz her gelen hükümete göre şekillenmiyor ve çıkarlarınız ön planda tutulmuyorsa dalgalı, fırtınalı dönemlerde yol almak daha kolay oluyor.

Bütün bu geniş resmin içinde ülkemizi ilgilendiren konut fiyatlarındaki artışın hiç anlatılmayan bir yönünü sizlerle paylaşmak istiyorum. Özellikle son dönemlerde insanların paralarını erimekten kurtarmak ve “fiyatlar daha da artacak şimdi almalıyım” endişesi ile artan gayrimenkul talebi bir de uygun konut kredileri verilince fiyatları doğal olarak arttırdı. Geçen yıl ağustos ayından itibaren verilmeyen konut kredileri nedeniyle talep de düşünce (arz talep dengesi) ev fiyatları da nispeten stabil hale geldi. Yine de doğal bir artış süreç içinde tabi ki yaşanıyor.

Peki, fiyatların artmasının tek nedeni bu ve buna benzer nedenler mi? Tabi ki değil. İşte yazının konu başlığındaki manipülasyona geldik.

Açıklayayım; Herhangi bir mal yada hizmetin (eğer monopol veya nadir bulunan bir ürün, lüks segment vb. değilse) fiyatını normal koşullar altında piyasada oluşan arz talep dengesi belirler. Eğer piyasayı kandıran birileri varsa özellikle mal bazında fiyatlar anlık veya orta vadede yapay olarak değişir. Şimdi bu konuyu somutlaştıralım. Bir sitede eviniz olduğunu düşünün. Kendiniz oturuyorsunuz veya kira da olabilir. Şu aşamada bunun çok bir önemi yok. Bu sitedeki evlerin fiyatlarının yükselmesi mi yoksa düşmesi mi işinize gelir? Kimse elindeki malın düşük değerde olmasını istemez ama fiyatlar sizin istediğiniz düzeyde değilse ya da daha yüksek olmasını istiyorsanız sitedeki ev fiyatlarına müdahale etmeyi düşünebilirsiniz. Bu bir site olabileceği gibi, caddeniz, muhitiniz de olabilir. Şimdi bu konuyu donduralım. Buraya geri geleceğim.

Evinizi satmak isterseniz önce ne kadar edeceğini bilmek istersiniz. Bunun da en kolay (ama sağlıklı olmayan) yolu hemen bir internet sitesine girip çevredeki evlerin fiyatlarını incelemektir. Bulduğunuz evleri inceler ve genelde subjektif bir karar verirsiniz.  Bu kararı verirken beyniniz incelediğiniz diğer evlerden birine çapa atar ve fiyatını doğru kabul eder. Siz de genelde duygusal nedenlerle bir kademe üzerini veya hemen hemen aynı fiyatı evinizin satış fiyatı olarak belirlersiniz. Hatta bu fiyatın doğruluğuna o kadar inanırsınız ki gayrimenkul danışmanın hazırladığı rapora şüpheyle bakarsınız. Tam bu noktada sorulması gereken soru şudur “ilanlarda gördüğünüz evin fiyatı doğru mu?”.

Şimdi dondurduğumuz noktaya dönelim. Evini satmayı düşünmeyen ama değerini yükseltmek isteyen ev sahipleri gönüllerinden geçen fiyatla ev ilanı çıkıyorlar. Bu fiyatı gören ama evini gerçekten satmayı düşünenler ise bu fiyatı doğru kabul edip kendi fiyatlarını belirliyor. Bu döngü başka bir mal sahibinin “onların evi bu fiyatsa benim evim…”  düşüncesiyle fiyatı daha da arttırmasına kadar gidiyor. Kimse ilk evin kaç gündür (hatta aydır) ilanda olduğu, fiyatın nereden nereye geldiği gibi konularla ilgilenmiyor. Bütün bunlar olurken bilin bakalım ilk ev sahibi ne yapıyor? Fiyatını tekrar arttırıyor.

Bu yazdıklarım birebir yaşadıklarım, tecrübe ettiğim konulardır. Bunu yapanları yargılamıyorum ama istemeden de olsa bulundukları ortamı manipüle ettikleri bir gerçek diye düşünüyorum. Fiyatları emlakçıların arttırdığı yalanı birilerinin inanmak istediği bir söylemden başka bir şey değildir.

Sonuç: Herkesin evi kendine göre biricik ve kıymetlidir. Eğer evinizi satmayı gerçekten istiyorsanız piyasadaki dengelere göre fiyatlamalısınız. Karşı daire 6 ay önce şu rakama satılmıştı tezini de lütfen unutun. O 6 ay önceydi. Eğer satmayı düşünmüyor bakalım bu fiyata kimler gelecek merakı içindeyseniz de lütfen ilan çıkmayın. Ben merakınızı gidereyim bu piyasada o eve kimse gelmeyecek.

Herkese güzel bir Pazar dilerim.  

#konutfiyatları #manipülasyon #alıcıpiyasası #emlakpiyasası